（新版）房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库（含答案）

　（新版）房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试 题库（含答案）

　单选题 1.下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

　A、房屋价值补偿费 B、搬迁补偿费 C、停产停业损失补偿费 D、土地补偿费 答案：D 解析：本题考查的是土地费用。选项 D 是对集体土地进行征收时才会发生的费用。

　2.潜在购买者一般具有的特点不包括（）。

　A、兴趣 B、收入 C、支出 D、途径 答案：C 解析：考点:市场规模的估计。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。

　3.假设银行一年期存款利率为 2.28%，贷款利率为 5.85%，投资市场的平均收益率为 12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为 0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。

　A、4.42%

　B、8.11% C、8.13% D、9.54% 答案：B 解析：本题考查的是投资组合理论。预期收益率 E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。

　4.下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。

　A、与财务报表中的成本完全不一样 B、应根据实际发生费用记录来确定 C、与财务报表中的成本一样 D、是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 答案：D 解析：本题考查的是投资与成本。选项 A、C 应该是不完全一样，而非完全不一样；选项 B，投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。

　5.(2015 年真题)某商品住宅开发项目土地取得费用为 13000 万元，规划建筑面积为 50000m2，除土地取得费用外的其他成本费用为 3500 元/m2，项目销售均价为 8500 元/m2，营业税及附加为销售收入的 5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。

　A、2.60 B、2.87 C、3.59 D、3.80

　答案：D 解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。设最低销售收入为 A 万平方米。利润为零时正好回收全部成本费用。8500×A×（1-5.5%）-13000-3500×5=0，8032.5A=30500，A=3.797。

　6.判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。

　A、共代理了多少个项目 B、代理成交额有多少 C、人员素质 D、代理的成功率有多大 答案：D 解析：考点:选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。

　7.国际上通常采取的住房保障方式不包括（）。

　A、政府直接建房 B、对住房投资人减税 C、鼓励赢利机构建房 D、对住房承租人补贴 答案：C 解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。

　8.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。

　A、目标定价法 B、领导定价法 C、随行就市定价法 D、认知价值定价法 答案：D 解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。

　9.下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。

　A、相关房地产类型的在建数量 B、吸纳率分析 C、相关房地产类型的存量 D、改变用途数量 答案：B 解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项 A、C、D 属于供给分析。

　10.开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　A、14 B、15 C、28

　D、30 答案：B 解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

　11.(2017 年真题)房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。

　A、项目施工单位 B、项目设计单位 C、房地产开发企业 D、产品质量监督部门 答案：C 解析：本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。

　12.由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的（）。

　A、政策风险 B、机会成本风险 C、未来运营费用风险 D、收益风险 答案：C 解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展

　和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。

　13.企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（）。

　A、多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者 B、以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍 C、以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力 D、有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的 答案：A 解析：本题考查的是企业应采取的对策。选项 A 错误，正确表述为，多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，但同时要注意避免摧毁相近似的竞争者，因为其结果可能对自己反而更为不利。

　14.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。

　A、基础设施建设费 B、公共配套设施建设费 C、城市建设配套费 D、不可预见费 答案：C 解析：本题考查的是土地费用。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。

　15.下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。

　A、收益相对不稳定 B、收入现金流的主要部分分配给了股东

　C、分为权益型和抵押型两种形式 D、投资流动性差 答案：B 解析：考点:房地产间接投资。选项 A 错误，因为 REITs 的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项 C 错误，按资产投资的类型划分，REITs 分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项 D 错误，REITs 投资的流动性很好，投资者很容易将持有的 REITs 股份转换为现金。

　16.(2017 年真题)关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。

　A、把所有投资均视为自有资金 B、现金流出包括利息支付 C、不考虑信贷资金的还本 D、只能用于计算静态盈利指标 答案：B 解析：本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

　17.现金流入与现金流出之差称为（）。

　A、现金流量 B、现金流入 C、现金流出 D、净现金流量 答案：D 解析：考点:现金流量的概念。现金流入与现金流出之差称为净现金流量。

　18.下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。

　A、开发强度系数 B、土地转化率 C、住房可支付性指数 D、住房市场指数 答案：A 解析：本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与 GDP 或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。

　19.预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。

　A、已正式交付使用 B、已正式签订商品房预售合同 C、已正式签订商品房交易合同 D、已正式竣工验收合格 答案：B 解析：本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积 20.下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（）。

　A、广泛的经济外部性 B、房地产市场供给的异质性 C、土地所有权的排他性 D、土地的有限性

　答案：A 解析：考点:房地产市场的特性。选项 A 属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。

　21.物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

　A、零售商的财务能力 B、零售商需要的服务 C、零售商业物业的组合与位置分配 D、零售商的声誉 答案：D 解析：考点:零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业的租户时首先要考虑的因素。

　22.商品房开发市场通常是典型的（）市场。

　A、完全竞争 B、垄断竞争 C、寡头垄断 D、完全垄断 答案：B 解析：考点:房地产市场结构。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。

　23.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）。

　A、若△IRR＞ic，则投资大的方案为优 B、若△IRR＞ic，则投资小的方案为优 C、若△IRR＜ic，则投资大的方案为优 D、若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较 答案：A 解析：考点:方案经济比选定量分析方法。如果差额内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果差额内部收益率小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。

　24.某市 2014 年办公楼施工面积为 500 万平方米，竣工面积为 180 万平方米；2015 年办公楼新开工面积为 650 万平方米，竣工面积为 300 万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市 2015 年办公楼的施工面积为（）万平方米。

　A、620 B、670 C、970 D、1150 答案：C 解析：本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积，2015 年房屋施工面积=650+（500-180）=970（万平方米）。

　25.开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）

　A、20% B、30% C、40% D、50% 答案：D 解析：本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的 50%；工期超过一年的，到位资金原则上不少于合同价的 30%。

　26.下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。

　A、出租率 B、贷款利率 C、基准收益率 D、资本金投入比例 答案：C 解析：本题考查的是选择基础参数。选项 A 属于收益相关参数；选项 B、D 属于融资相关参数。

　27.(2015 年真题)除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。

　A、财务决算报告 B、施工人员变动情况 C、竣工图 D、物业服务企业招标文件 答案：C

　解析：本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。

　28.如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。

　A、领导定价法 B、挑战定价法 C、随行就市定价法 D、渗透定价法 答案：B 解析：考点:制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。

　29.某开发企业申请贷款 6000 万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为 AA 级，贷款期限 2 年，投资项目为 A 级，则该贷款综合风险额为（）万元。

　A、1260 B、2520 C、1470 D、1080 答案：D 解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。企业的信用等级为 AA 级企业为 50%，用商品房抵押的为 50%，中长期贷款期限在 1 年以上不满 3 年的为 120%，项目风险等级为 A 级的为 60%，所以贷款风险额=6000×50%×50%×120%×60%=1080（万元）。

　30.以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（）。

　A、抵押贷款传递证券 B、抵押贷款转换债权 C、抵押贷款直付债券 D、抵押贷款担保债务 答案：B 解析：考点:房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。

　31.根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。

　A、购买行为 B、购买习惯 C、购买动机 D、购买心理 答案：A 解析：考点:消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

　32.房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。

　A、决策阶段 B、分析阶段 C、策略阶段 D、明确投资者目的.目标和约束条件阶段

　答案：C 解析：本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：

　（1）策略阶段，即界定可接受的收益和风险；（2）分析阶段，即衡量可能的收益和风险；（3）决策阶段，...